Безопасность сделки на вторичном рынке: без раздумий требуем от продавцов справки из психдиспансера! Как и где можно получить справку пнд и нд для продажи квартиры Справка о недееспособности при покупке квартиры.

Документы, потребные для совершения сделок с недвижимостью, можно разделить на две большие группы. Первая - это те, о необходимости которых прямо говорится в законе. Не принесешь - сделку не зарегистрируют. Вторая группа - документы, формально не обязательные, но необходимые ничуть не менее. Они служат для того, чтобы защитить сделку от возможного опротестования в суде. И в этом ряду очень важное место занимают справки из наркологического (НД) и психоневрологического (ПНД) диспансеров.

От чего защищаемся?
В Гражданском кодексе (а именно он, напомним, является главным документом, регламентирующим правила поведения на рынке недвижимости) имеется глава 9 «Сделки», а в ней - §2 «Недействительность сделок». Внутри - статьи, названия которых говорят сами за себя:

Ст. 171 «Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным»;
- Ст. 176 «Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности»;
- Ст. 177 «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими»;
- Ст. 178 «Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения».

Зная нравы на рынке недвижимости и масштаб сумм, обращающихся на нем, нетрудно догадаться, что эти статьи превратились в прекрасные лазейки для злоумышленников. Продаем квартиру, тратим денежки, а потом требуем у покупателя вернуть недвижимость назад, мотивируя тем, что в момент купли-продажи мы не понимали, что делаем. Сильным аргументом для нечистоплотного продавца оказывался факт, что он состоит на учете в НД или ПНД. Логичной мерой защиты стало требование представить справку, что продавец не состоит на таком учете.

Является ли подобная защита стопроцентной? Разумеется, нет. Недееспособным (и ограниченно дееспособным) человека может признать только суд - карточка учета в соответствующем диспансере вообще, строго говоря, не имеет к этому никакого отношения. Однако сведения об отсутствии такого учета значительно повышают защищенность покупателя. Даже на уровне простого вопроса, который можно задать «потерпевшему» в суде: что же вы, почтенный, уверяете, что не понимали значения своих действий, но при этом оказались достаточно разумны, чтобы посетить соответствующие диспансеры и получить справки?!

«В перечень документов, определенных законодательством для рынка недвижимости, данные справки не входят, - пояснил журналу Metrinfo.Ru Юрий Куваев, руководитель отдела городской недвижимости Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость». - Однако требование предоставить их является абсолютно адекватным и резонным. Это инициатива здравого смысла, продиктованная желанием покупателя минимизировать риски, связанные с приобретением квартиры». «Необходимость проверки собственника недвижимого имущества на предмет наличия учета в ПНД и НД диктуется многолетней практикой работы риэлторов и судебной практики по оспариванию сделок на основании ст. 177 ГК», - вторит Кирилл Политов, руководитель департамента городской недвижимости агентства «Кредит Макс».

Лес рубят - щепки летят…
Как оно частенько бывает, защитные меры иногда срабатывают избыточно. Любой человек, имеющий учет в ПНД, воспринимается на рынке как потенциально опасный. Хотя появление этого учета может объясняться самыми разными причинами. Автор лично знаком с человеком, у которого в школьные годы что-то очень кружилась голова, и заботливая мама стала водить его по врачам. Завела среди прочих к психоневрологу (видимо, не совсем понимая, что же это за специалист) - и в итоге появилась карточка учета в соответствующем диспансере… Теперь вопрос: что ему делать с случае желания продать квартиру?

Ответы экспертов, к сожалению, не порадовали. С одной стороны, все признали, что такой учет (да еще и на подобном основании) - это не повод ограничивать в дееспособности, тем более что официально это сделать может, как мы помним, только суд. С другой - на прямой вопрос: «стали бы вы покупать квартиру у такого продавца?» риэлторы либо стыдливо опускали глаза, либо честно признавались, что поискали бы другую квартиру. Вывод: учетная карточка в ПНД - лишняя морока для добросовестного человека, и чтобы продать квартиру, ему придется приложить дополнительные усилия, доказывая, что он не верблюд. Например, пройти перед сделкой специальное обследование - да и то при условии, что сторона покупателя этим удовлетворится.

Мы не требуем, мы просим…
У кого следует попросить подобные справки? Ответы специалистов сводились к тому, что у всех: риэлторы не намерены как-то предварительно оценивать будущих участников сделки на предмет того, стоит или не стоит отправлять их НД и ПНД. «Грамотный риэлтор не станет брать на себя функцию по внешнему виду определять, насколько вменяем человек, - отмечает Юрий Куваев («НДВ-Недвижимость»). - Он приложит максимум усилий для того, чтобы обезопасить своего клиента от возможных судебных разбирательств».

«Справку у продавца наши риэлторы просят практически всегда», - соглашается Луиза Каширская, генеральный директор агентства «Горжилсервис», член Гильдии риэлторов Москвы. Иногда, добавляет эксперт, этого требует покупатель.

Здесь, правда, коренится одна проблема: подавляющее большинство продавцов «вторички» - непрофессионалы. Свою квартиру они продают в первый раз в жизни и, естественно, не знают о принятых на рынке правилах. Услышав о необходимости справок, да еще из столь одиозных заведений, многие, что называется, «встают на дыбы»: «Вы что меня, психом считаете?!». Поэтому запрашивать необходимые документы следует, соблюдая определенную деликатность. «Требовать - это как-то жестко, - комментирует ситуацию Кирилл Политов («Кредит Макс»). - Предоставить справку на сделку не требуют, а просят. А если покупка проходит с помощью ипотечного кредита, то справки из НД и ПНД необходимы для последующего страхования объекта».

С другой стороны, хоть и «просят», но довольно настойчиво. Практика показывает, что добропорядочный человек, даже и «вскипев» сначала от столь бесцеремонного требования, потом остывает («раз надо - значит надо») и за справочками отправляется. А вот если нежелание предоставить данные документы присутствует постоянно, дни идут, а продавец свою непреклонную позицию не меняет - тут, вероятно, что-то нечисто. Скорее всего, данному гражданину справочку о том, что он «не состоит», и не дадут.

Есть тут еще одна «тонкость», на которую обращает внимание Сергей Грудолов, ведущий аналитик Финансово-строительной корпорации «Лидер», - сотрудники диспансеров далеко не всегда отличаются добросовестностью и попросту «продают» справки по 2000 рублей и даже дешевле. Эксперт советует привлекать к сделке риэлтора, который может сделать запрос через милицию.

Нотариус и медэксперт: не альтернатива, а дополнение
В принципе, покупателю квартиры доступны еще два способа упрочить свои позиции в будущем (гипотетическом) суде на мотив «а был ли продавец вменяем?». Первый - заключать куплю-продажу нотариально. По закону, нотариус обязан убедиться в дееспособности участников сделки - соответствующая запись всегда делается в конце нотариально заверенного договора. Но тут выяснились и печальные обстоятельства. «С одной стороны нотариус как участник сделки действительно несет ответственность за свою деятельность, - отмечает Юрий Куваев («НДВ-Недвижимость»). - С другой - наше законодательство, увы, выстроено таким образом, что весьма проблематично будет взыскать деньги с такого нотариуса, если сделка дойдет до судебного разбирательства. По крайней мере, я с такими случаями не знаком». Добавим от себя, что нотариальное оформление сделки обходится в разы дороже, чем безнотариальное, и по этой причине не менее 90% участников выбирают последнее (т.н. «простая письменная форма»).

Второй способ - привлечь медицинских экспертов прямо на сделку. С некоторых точек зрения он идеален: например, недобросовестный продавец не сможет, получив все положенные справки, выпить водки непосредственно перед заключением договора (или даже сразу после), а потом отправиться на медобследование, заявляя, что подписывал бумаги он выпимши и не понимал, что же в этих бумагах. Медэксперт на сделке освидетельствует, что в данную секунду человек трезв и вменяем.

Но есть и проблема - ангажированность такого эксперта. На суде наверняка можно будет поставить вопрос о том, что поскольку данное медицинское светило приглашалось покупателем (или представляющим его интересы агентством недвижимости), то доверять выводам данного врача не стоит. Кроме того, есть психические заболевания, которые не всегда проявляются - дело тут не в квалификации врача, а в том, что в определенные периоды времени они в принципе не видны. «Всегда существует опасность, что болезнь проявится со временем и свершившаяся сделка будет оспорена», - говорит по этому поводу Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель».

…Вывод, в общем, простой: и нотариус, и медэксперт - это дополнительные меры защиты. И применять их нужно не вместО, а вместЕ с получением справок из НД и ПНД.

Резюме от журнала Metrinfo.ru
Обсуждаемые нами справки, к сожалению, не дают 100-процентной гарантии. Но, положа руку на сердце, это можно сказать обо всем на нашем рынке и всех бумагах на нем. Прецеденты, когда квартир лишались люди, имевшие, казалось бы, совершенно безупречные документы, известны. Означает ли это, что справки из НД и ПНД не нужно брать? Разумеется, нет. Они существенно снижают вероятность неприятностей с квартирой. Одного этого довода вполне достаточно, чтобы требовать такие документы на всех сделках.

Как проверить Продавца объекта недвижимости на дееспособность?

В предыдущей инструкции мы говорили, что при общении с Продавцами из групп риска необходимо, чтобы он предоставил вам справки из ПНД и НД. В этой статье я более подробно расскажу о других способах проверки собственника на дееспособность.

1. Личное общение и знакомство с ближайшим окружением.

Понять, насколько адекватен человек, можно в процессе непосредственного общения. Думаю, что вы тоже согласитесь, что уже при первом контакте при наличии выраженного психического расстройства легко сделать вывод, что наш Продавец явно нездоров. А это повод для того, чтобы суд признал его недееспособным.
Чтобы не оставаться только при своем мнении относительно адекватности собственника, обязательно нужно пообщаться с его соседями, знакомыми, представителями ЖЭУ, участковым. Совсем не лишним будет заглянуть и на его странички в соцсетях. Если у него есть странности или заметные отклонения от нормы, то это может обернуться для вас неприятными последствиями.

2. Косвенные свидетельства здоровья Продавца.

При покупке квартиры вы сталкиваетесь с существенными рисками, поэтому не следует пренебрегать даже такими мелочами, как сведения, что собственник недавно проходил медицинскую комиссию на автомобильные права, вождение судна или на получение оружия, а также информация о том, получил ли он эти документы. Для вас это гарантия того, что он официально освидетельствован на предмет психического здоровья.

3. Заверяем сделку у Нотариуса.

Этот пункт необходим в обязательном порядке, даже если первые два вы не сможете выполнить. При заверении договора купли-продажи юрист должен удостовериться в том, что на момент его заключения обе стороны дееспособны и вменяемы. Так как нотариус несет юридическую и материальную ответственность за свою деятельность, то не в его интересах упускать из внимания факт неадекватности одной из сторон. При необходимости, помимо справок из ПНД И НД, которые вы принесете, он уже в самостоятельном порядке может запросить нужную ему информацию в Едином Государственном Реестре Прав (ЕГРП).

4. Официальное медицинское освидетельствование.

Если есть реальные подозрения, что заключая сделку с этим Продавцом, вы подвергаете себя риску из-за его возможной неадекватности, то у вас есть серьезные основания для приглашения медицинского работника. Медик оценит состояние Продавца и выдаст письменное официальное свидетельство о его способности нести ответственность за свои решения и поступки. Освидетельствование проводится в день заключения договора. К слову, это распространенная практика, если собственник недвижимости – очень пожилой человек.

Отказаться или не отказаться от сделки?

Даже если нам очень нравится квартира, но Продавец ведет себя странно и при этом категорически отказывается проходить освидетельствование, мой совет – не рискуйте, откажитесь от сделки.
Что понимать под странным поведением?
· Если человек одет явно не в соответствии ситуации (например, женское платье на мужчине или костюмированный образ);
· совершает странные действия (гоняет духов, читает заклинания);
· говорит о том, «что его прослушивают день и ночь, и он установил отражатели».
Проявления могут быть разные, но обычно они явные.

Однако существуют другие ситуации, когда даже при очевидной странности Продавца сделка для вас возможна. А именно при наличии официальных документов об ограничении его прав самостоятельно совершать юридические действия (свидетельство об ограничении дееспособности или полной недееспособности гражданина).

Для покупки в обоих случаях вы должны получить согласие не только собственника недвижимости, но также его законного представителя. Кроме того, необходимо разрешение от органов опеки и попечительства. В первом случае подпись в документах Продавец будет ставить сам с подтверждением опекуна, во втором подпись ставит официальный опекун.
Итак, мы рассмотрели ситуацию, как можно себя обезопасить себя при совершении сделки с недееспособным гражданином. В следующей инструкции я расскажу вам, какие риски вас ждут при покупке квартиры у доверенного лица, а не лично у собственника.

Берегите себя при совершении сделок с недвижимостью!
С уважением, ваша Светлана Орленко.

За период с 2010 по 2016 год количество сделок с недвижимостью, признанных недействительными, выросло на 40%. В большинстве случаев оспаривания договоров купли-продажи, дарения, аренды фигурировала недееспособность одной из сторон. Как обезопасить себя от риска остаться без денег и имущества, планируя осуществить какую-либо операцию с недвижимостью? Ответ однозначный: провести медицинское освидетельствование контрагента на сделке. Ниже мы осветим подробности этой процедуры: когда она необходима, как ее инициировать, регламент проведения, сроки, стоимость, и другие нюансы. Как говорится, если ты проинформирован – значит, защищен.

Признание сделки недействительной: кто в группе риска?

Как прописано в ст.166 ГК РФ, недееспособность одной из сторон сделки (в нашем случае с недвижимостью) является причиной для признания ее недействительной/ничтожной. Решения такие принимает исключительно суд, по заявлению заинтересованного лица. После признания сделки недействительной, аннулируются все права и обязанности сторон, в ней участвовавших.

Другими словами, если вы купили квартиру у человека, который будет впоследствии признан судом недееспособным, а сделка недействительной (по его инициативе или инициативе родственников), вам придется вернуть недвижимое имущество хозяину. Хорошо, если вы получите назад сумму, уплаченную за несостоявшееся приобретение, в полном объеме, хотя определенные потери в любом случае будут (траты на услуги риэлтора, налоги, оформление в собственность и т.п.). Хуже – если часть денег будет уже потрачена. И совсем плохо, если решением суда вам останется лишь надеяться на усердие судебных исполнителей по «выбиванию» долга у продавца.

По аналогии можно привести пример с арендой, дарением, покупкой доли, комнаты в жилом объекте – с любой операцией по отчуждению недвижимости. Результат один: если она будет признана недействительной в связи с недееспособностью одного из участников, пострадает та сторона, которая понесла финансовые расходы, и не получила ожидаемого взамен.

Кто может быть признан недееспособным?

Недееспособными считаются лица, неспособные в силу своего возраста, состояния здоровья приобретать и осуществлять гражданские права, отдавать отчет в собственных действиях, осознавать их последствия. В нашем случае речь идет о полной недееспособности граждан с психическими, неврологическими заболеваниями, врожденными или приобретенными с возрастом, и ограниченной дееспособности лиц, страдающих наркотической, алкогольной зависимостью.

Чтобы не подвергать себя риску «связаться» именно с таким субъектом (который на вид может казаться абсолютно нормальным, здоровым человеком, например, в период ремиссии), крайне важно инициировать его психиатрическое освидетельствование перед сделкой с недвижимостью.

Если человек отказывается добровольно представить доказательства своей адекватности, «сделкоспособности», это должно вас насторожить. Так же, как и другие «звоночки» в его поведении, если они наблюдаются:

• странности во внешнем виде;
• повышенная эмоциональность;
• ответы «невпопад» на стандартные вопросы;
• дезориентация;
• нелогичность действий.

Старики, люди преклонного возраста также должны вызвать опасливость в ходе заключения сделок с ними. Часто, ввиду возрастных изменений, их психическое состояние находится под вопросом. Дать четкий ответ на который сможет только специализированная медицинская экспертиза.

Как инициировать медицинское освидетельствование перед сделкой?

Иметь гарантию того, что совершенная сделка не будет в дальнейшем оспорена – забота, в первую очередь, самого покупателя. Не стоит безоглядно полагаться на риэлторов, нотариуса, что они проверят дееспособность продавца должным образом, как раз накануне операции. Сделать это лучше самому.

Имейте в виду, что справки из психоневрологического, наркологического диспансеров о том, что данное физическое лицо не состоит на учете и не обращалось за помощью, не подходят в качестве неопровержимого аргумента. Столь обобщающие документы ни о чем, по большому счету, не говорят. Изменения в психическом здоровье человека могли наступить в любой момент, и быть никак не «запротоколированы» в соответствующих учреждениях.

Поэтому важно провести медицинское освидетельствование на самой сделке, или непосредственно перед ней. Согласно ст.22 ФЗ №323, получить сведения о состоянии своего здоровья имеет право каждый гражданин России. Понятно, что человек, который будет проходить экспертизу, должен дать на нее согласие. Пригласить же специалистов, которые будут проводить освидетельствование, оплатить процедуру (о ее стоимости мы напишем ниже) может и заинтересованное в результате лицо, то есть покупатель.

Кто и как проводит медицинское освидетельствование

Начнем с того, что проводить освидетельствование на дееспособность могут только медики-эксперты, специалисты в области судебной психиатрии, неврологии, наркологии, имеющие на это лицензию государственного образца. Допускается привлечение как работников медицинских организаций, так и индивидуальных предпринимателей. После освидетельствования участника сделки врач составит обоснованное заключение о том, способен ли он принимать ответственные решения в момент подписания договора, отдает ли себе отчет в совершаемых действиях.

Данная бумага, в случае чего, будет иметь законную юридическую силу, сможет использоваться как доказательство в суде. Кроме того, и эксперт, проводящий процедуру, при необходимости, будет фигурировать в качестве свидетеля. В 99,9% этого достаточно, чтобы свершившаяся сделка, при попытках ее оспаривания, была признана судом действительной и состоявшейся.

Вызывать специалиста следует заблаговременно, за час-полтора до подписания договора. Перед тем, как проверить психическое состояние человека, эксперт обязан предоставить копии лицензии, сертификатов, подтверждающих правомерность его полномочий, разъяснить проверяемому суть процедуры, исходя из закона РФ N 3185-1 "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании". После получения его письменного согласия на прохождение освидетельствования, врач начнет экспертизу.

Процесс должен проходить в спокойном, уединенном месте, без свидетелей. На «интервью» одного человека уходит, как правило, около 40 минут. Эксперт задаст тестируемому заранее подготовленные вопросы, произведет проверку на содержание в его организме алкоголя, наркотиков. Заключение, составленное на специальном бланке, с подписью и печатью врача, приложенными копиями его сертификатов, лицензии, передается освидетельствованному лицу. Стоимость процедуры в Москве составляет порядка 15-20 тысяч рублей, за медицинское освидетельствование 1 человека (октябрь 2016 года).

Если в ходе освидетельствования были выявлены нарушения психического состояния, вменяемости опрашиваемого, от сделки лучше всего отказаться. Либо же, если вы намерены приобрести именно это жилье и никакое другое, организовать официальное признание его владельца недееспособным/ограниченно дееспособным, с последующим назначением судом опекуна. С ним вы и будете вести дальнейший диалог по поводу покупки недвижимости. Эти сложности значительно увеличат сроки проведения сделки, да и нужны ли они вам, со всеми своими рисками?

Повышенное внимание: доверенность, ипотека

/>

Когда дело касается приобретения квартиры по доверенности, в ипотеку, требуется проявить повышенную бдительность насчет дееспособности продавца. В первом случае, при совершении сделки с доверенным лицом, крайне важно убедиться, что оформление доверенности происходило с медицинским освидетельствованием собственника жилплощади. В противном случае, вам необходимо провести его психиатрическое освидетельствование перед сделкой с недвижимостью, даже (особенно!) если хозяин квартиры «труднодоступен» – временно отсутствует, лежит в больнице и т.п. Продажа недвижимости по доверенности – один из самых «неблагонадежных» вариантов, предполагающий массу возможностей для мошенничества, в том числе и на почве недееспособности владельца.

Что касается ипотеки, то здесь все еще серьезнее. Если вдруг вас угораздит купить квартиру с привлечением средств банка у лица, которое впоследствии пожелает аннулировать сделку на основании своей психической недееспособности (или это сделают его родственники, даже спустя несколько лет после подписания договора купли-продажи, «черные риэлторы»), вы и жилье потеряете, и выплаты будете обязаны производить еще долго. А вернуть деньги, перечисленные банком продавцу – практически нереально.

Несмотря на то, что работники банков и сотрудничающих с ними агентств недвижимости обязаны контролировать юридическую чистоту операций, на деле проверка способности сторон сделки понимать и осознавать свои поступки происходит далеко не всегда. Титульное страхование, непременное при оформлении ипотеки, в подобных ситуациях (признание судом сделки недействительной) тоже не спасет. Если страховой компании не были представлены правоустанавливающие и иные документы, касающиеся операции, в полном объеме (сюда входит и заключение о дееспособности сторон), она откажет пострадавшему в компенсации при утрате права собственности на недвижимое имущество.

Все эти риски должен обязательно учитывать, в первую очередь, сам покупатель/ заемщик, не полагаясь на проверку чистоты сделки банком или риэлторами. Именно поэтому проведение медицинского освидетельствования на сделке с недвижимостью – необходимая мера. Не пренебрегайте своей безопасностью!

Покупка квартиры – важный шаг в жизни каждого человека. Многие молодые семьи выбирают жилье в новостройках, приобретая его у строительных компаний, становясь тем самым первыми владельцами квартиры. Но далеко не всегда можно купить удобную по расположению комнату или квартиру в новом здании, и приходится искать варианты покупки недвижимости «с рук». В таком деле имеется масса нюансов, и рынок недвижимости заполнен мошенниками и просто юридически неграмотными продавцами, из-за действий которых в итоге может пострадать покупатель.

Чтобы купить квартиру без лишних проблем, можно обратиться к профессионалам, которые гарантируют проверку всех документов и нюансов, способных привести к проблемам. Но если вы приобретаете недвижимость самостоятельно, не лишним будет узнать, какие документы необходимо проверить при покупке квартиры, а также изучить другие важные правила, про которые речь пойдет в данной статье.

Какие документы проверять при покупке квартиры для определения права собственности

При покупке квартиры необходимо проверить документы, которые указывают на право владения продавцом данной недвижимостью. В зависимости от того, как продавец получил данную квартиру, потребуется посмотреть различные документы.

Если квартира приватизирована на продавца, необходимо посмотреть следующие документы:

• Технический паспорт, в котором описаны технические аспекты недвижимости, в том числе имеется информация о состоянии жилплощади и его размерах;
• Зарегистрированное в бюро свидетельство, которое подтверждает, что продавец имеет продаваемую недвижимость в собственности.

В случае если приобретаемое жилье является кооперативным, также следует проверить технический паспорт, но свидетельство о праве собственности должно иметь несколько иной вид и быть выдано главным управлением жилищного обеспечения.

Если продавец купил ранее свою квартиру у других хозяев, обязательно проверьте договор купли-продажи, который должен быть нотариально заверенным и зарегистрированным в БТИ. А если жилищная площадь была получена продавцом по наследству, то он также должен иметь соответствующий документ, заверенный нотариусом и в БТИ.

Сложнее всего с проверкой документов при покупке квартиры, которая досталась продавцу в результате судебного разбирательства. Потребуется проверить не только зарегистрированное в БТИ судебное решение, но и многие другие документы, которые могут варьироваться, в зависимости от ситуации. Среди таких документов:

Когда право собственности будет установлено, необходимо обратиться в БТИ, чтобы запросить справку, которая является характеристикой квартиры. С получением данной справки может возникнуть проблема, если в жилом помещении проводилась перепланировка, которая не была узаконена. Продавать квартиры с незаконной перепланировкой нельзя, и продавцу потребуется выполнить соответствующую процедуру и заплатить административный штраф за внесенные в конструкцию помещения изменения.

Внимание: В некоторых случаях за незаконную перепланировку квартиры ее хозяин может понести уголовное наказание.

Продавать недвижимость по законам Российской Федерации может только дееспособный совершеннолетний человек. Проблема заключается в том, что далеко не все продавцы соглашаются представить документы из наркологических и психологических диспансеров. Однако нежелание продавца получать подобные справки вовсе не говорит о его недееспособности, но оно должно насторожить покупателя. Есть несколько способов установить дееспособность продавца при его отказе от самостоятельного получения данных справок:

Важно отметить, что даже наличие справки от независимого эксперта не станет для суда стопроцентным доказательством дееспособности лица. Если на момент продажи квартиры он находился на учете в наркологическом центре, в результате судебного спора по квартире данный факт может стать важным при вынесении решения. Каждый случай индивидуальный, но наличие справки от независимого эксперта значительно повышает шансы покупателя отстоять свои права на квартиру в суде при необходимости.

Важно при проверке квартиры запросить выписку из Единого реестра прав на недвижимость . Часто продавцы имеют данный документ при себе, и если это так, то обратите внимание на дату его выдачи, желательно, чтобы он был максимально «свежим». При желании покупатель может самостоятельно заказать выписку. Она позволит узнать, кто обладает правами на недвижимость и не наложены ли на нее обременения.

Также обязательно надо взять выписку из домовой книги , которая позволит убедиться в правильности проведения приватизации квартиры (если таковая имела место быть). Кроме того, выписка из домовой книги позволит узнать количество сделок, проведенных с недвижимостью. По ней же можно установить количество прописанных в квартире людей.

Потребуйте у продавца квартиры представить вам справку из ЖЭКа , что за квартирой не имеется долга по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Если в квартире живут несовершеннолетние, нужно убедиться, что они в ней не прописаны. Когда в приобретаемой недвижимости прописаны несовершеннолетние, могут возникнуть проблемы с органами опеки . Убедитесь, что они в курсе продажи квартиры и согласны, что ребенок будет выписан из недвижимости и прописан в новом месте жительства.

Нотариус может запросить информацию из Единого реестра запретов отчуждения недвижимости , что позволит проверить, не являлась ли квартира частью залогового имущества при оформлении кредитных обязательств. Также по данной справке можно установить, не внесена ли квартира в уставной фонд организации, предприятия или компании.

Если продавец квартиры приобретал ее в браке, лучше попросить у него справку, которая бы подтверждала, что бывший супруг не против продажи недвижимости. Также, в идеале, можно потребовать письменное согласие на продажу недвижимости от всех жильцов квартиры, даже если они в ней не прописаны.

Самостоятельно проверить документы при покупке недвижимости довольно просто. Часто продавцы сами собирают максимальный пакет документов, перед тем как показать квартиру покупателю. В такой ситуации обратите внимание на даты выданных справок, и если они окажутся устаревшими, попросите продавца заказать новые или сделайте это самостоятельно.

В соответствии со ст.177 Гражданского кодекса РФ (Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими), сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина или иных лиц, чьи права и охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Пожалуй, половина всех оспариваемых сделок оспаривается со ссылкой именно на эту статью закона.

Основным, хотя и не единственным, доказательством по такому спору являются результаты судебной психиатрической экспертизы или посмертной судебной психиатрической экспертизы. В рамках первой изучаются медицинские документы, материалы дела и состояние гражданина, в рамках второй — медицинские документы и материалы дела. Главный вопрос, который ставится перед экспертами — мог ли гражданин в момент совершения сделки понимать значение своих действий и руководить ими.

Далее рассмотрим два варианта:

1. Если вы сами являетесь пожилым человеком, страдаете какими — либо заболеваниями, которые могут оказывать влияние на способность понимать значение своих действий, перенесли инсульт, инфаркт, страдаете диабетом, расстройством памяти и т.д., и при этом опасаетесь, что ваше завещание или какая-либо другая ваша сделка будут оспорены вашими родственниками или другими заинтересованными лицами — вам следует предпринять ряд важных действий.

Совершайте сделку только у нотариуса.

Нотариус не доктор и не устанавливает дееспособность, хотя формально это и указывается в каждом нотариальном документе. В действительности нотариус лишь может определить вашу ориентацию во времени и пространстве, установить помните ли вы свои данные, и задать ряд вопросов относительно вашей воли и знания последствия совершения нотариального действия.

Зато нотариус обязательно при оспаривании нотариальной сделки привлекается к участию в процессе в качестве третьего лица и в ходе рассмотрения спора занимает либо нейтральную позицию («в суд не хожу и ничего не помню, потому что у меня в день по 20 сделок, а ваша была год назад») либо сторону истца («да, гражданин был адекватен, прекрасно ориентировался во времени и пространстве, четко отвечал на вопросы» и т.д.).

К нотариальным сделкам все же иное отношение, чем к сделкам, совершенным в простой письменной форме. Как ни крути, доверия больше и у суда и у экспертов.

В день совершения сделки посетите районного психиатра и получите у него справку о состоянии своего психического здоровья.

Именно в день сделки! Ни накануне, ни на следующий день, а именно в день сделки. Именно день сделки является юридически значимым периодом. Лучше всего, если это будет психиатр бесплатный по месту жительства. Объясните врачу цель своего визита, попросите завести карточку и подробно написать и в карте и в справке (просите две одинаковых справки, если дадут) о состоянии вашего здоровья. И что сознание у вас ясное, и что на учете в ПНД вы не состоите и что все с вами прекрасно.

Если удалось получить две справки — одну обязательно оставьте у нотариуса, вторую передайте лицу,в пользу которого совершаете сделку, для бережного хранения и предъявления в случае необходимости в суд.

Возьмите с собой на сделку к нотариусу независимого сопровождающего.

Именно этот человек будет вашим ценным свидетелем, который сможет дать суду показания, касающиеся вашего адекватного поведения в день сделки и настойчивого желания ее совершить. Также хорошими свидетелями будут люди, которым вы задолго до совершения сделки и после сделки говорили о своем намерении именно так распорядиться своим имуществом.

2. Если вы собираетесь совершить сделку с пожилым человеком.

В основном речь идет о том, когда именно вы приобретаете имущество. Никто практически не оспаривает сделки по покупке недвижимости пожилыми людьми.

Вам особенно нельзя пренебрегать уже изложенными мной советами.

Требуйте справку от психиатра.

В случае покупки недвижимости ни в коем случае не занижайте стоимость в договоре с целью уклонения от уплаты налогов — в данном случае налог на прибыль это проблема продавца. Ведь в случае признания сделки недействительной, последствием является двусторонняя реституция — каждая сторона возвращает другой все, что получила по сделке.

В случае, если у вас возникают сомнения — не совершайте сделку!

В любом случае, не будет лишней консультация у юриста прежде, чем вы решите что-то натворить. Ведь в случае совершения ошибки вы понесете гораздо большие расходы.